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莆田市住房和城乡建设局关于印发《莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法》的通知

发布时间:2021-02-03 16:59 点击数: 字号: T | T

  莆建综〔2021〕3号

  各县(区)人民政府(管委会),市直有关单位:

  《莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法》已经市政府研究同意,现予以印发,请认真组织实施。

  莆田市住房和城乡建设局

  2021年2月2日

  莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法

  第一章  总则

  第一条  为推进绿色建筑发展,鼓励新建商品住宅全装修,规范商品住宅装修销售行为,维护商品住宅买卖双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消费者权益保护法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福建省建筑装修管理暂行办法》等相关法律法规规章规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条  全装修商品住宅是指商品住宅交付使用前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,设备管线及开关插座等全部安装完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装到位。全装修根据装修的档次和标准不同分为简装修和精装修,本办法统称为“装修商品住宅”。

  第三条  在本市行政区划内房地产开发企业销售实行统一装修的商品住宅行为,各级相关行政主管部门实施对该行为监督管理,适用本规定。对建筑装修企业具体实施建筑装修活动的监督管理,适用《福建省建筑装修管理暂行办法》。

  第四条  商品住宅装修销售应坚持信息公开、质价相符、平等自愿、诚实信用的原则。

  第五条  住建部门负责对新建商品住宅装修销售行为进行监督管理;市场监管部门负责对新建商品住宅装修合同中是否利用格式条款侵害消费者合法权益、装修销售行为是否违反价格法律法规进行监督管理。住建、市场监管、消防、信访、公安、环境保护、自然资源、城市管理等部门按照职能各司其职,共同做好与新建商品住宅装修销售行为相关的监督管理工作。

  第六条  充分发挥市、县房地产行业协会作用。房地产行业协会应当加强行业自律,开展行业服务,规范行业行为,研究制定《新建商品住宅装修合同(示范文本)》,受理商品房装修咨询和投诉,协调解决装修纠纷。

  第二章  消费知情权保护

  第七条  购房者享有知悉其购买、使用的商品住宅真实情况的权利。房地产开发企业向购房者提供有关商品住宅装修的信息应当真实、全面、准确,不得有虚假、欺诈或者引人误解的宣传行为。

  房地产开发企业对拟开发销售的商品住宅如统一进行装修的,应制定具体装修方案。装修方案应包括整个项目的装修内容、装修标准、装修设计图、主要材料设备品牌和规格型号、计价方式和单价、付款方式和期限、主要施工工法、验收方式和交付日期等有关装修事项,并附上《新建商品住宅装修合同(示范文本)》。装修方案必须在售楼场所显著位置公示,并提前告知欲购消费者。其中主要材料设备应标注其生产厂家名称、地址,并出示产品质量检验合格证明,可选同等档次品牌列举不超过三种,如遇所列品牌停产等原因无法采购的,其调整产品品质档次不低于原标准,并在装修前一个月对外公示;装修价款应以所购商品房套内建筑面积进行计价,不动产登记套内面积确定后与购房者进行多还少补结算。

  第八条  预售装修的房地产项目,房地产开发企业应当在预售许可前按照装修具体方案和装修设计文件设置样板房,鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量,作为房屋交付参照标准,并说明实际交付的商品住宅质量、材料设备及装修标准、层高长宽尺寸等与样板房是否一致,其中层高长宽尺寸误差应在3%以内。未在装修合同中作说明的,实际交付的商品住宅硬装部分装修质量和标准不能低于样板房标准;家具、灯具等软装部分如非交付标准的,应采用醒目标识提示购房人。

  有多种户型如果装修所用的材料设备一致的,可提供部分户型的装修样板房,并注明其他户型装修所用的材料设备、质量标准等方面与该样板房一致。样板房允许购房者拍照录像留存。

  第九条  实体样板房需保留至该项目交房后不少于三个月方可拆除或入住;临时样板房需保留至该项目规划条件核实前拆除。样板房拆除或入住前应由公证部门录像照相进行公证留存并送项目所在地县(区)住建部门存档,以作为今后处理装修纠纷依据。公证部门录像照相时,样板房应保持原来的状态,不得擅自改变原公示的装修标准。

  第三章  装修合同签订

  第十条  新建商品住宅装修合同必须由开发销售该商品住宅的房地产开发企业根据民法典和本办法等相关规定与购房者签订,承担装修合同主体责任,依法对装修工程质量安全承担全面责任,具体履行管理职责,负责装修住宅质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。装修合同中应明确具体负责装修工程的施工单位名称、核准登记、资质证书等情况。

  因购房者办理装修贷款银行资金流向需要,装修合同中可增加装修施工企业作为丙方三方共同签订合同,房地产开发企业是装修质量品质的第一责任人,装修施工企业对装修质量品质负连带责任。房地产开发企业不得直接委托第三方与购房者签订装修合同。

  第十一条  装修合同应当明确以下主要内容:

  (一)合同双方(或三方)当事人情况;

  (二)装修设计、施工单位基本情况;

  (三)装修商品房基本状况;

  (四)装修内容及标准(含环保标准);

  (五)装修材料和设备的名称、厂家及地址、品牌、产品系列、规格型号、数量;

  (六)装修价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (七)装修工期;

  (八)验收方式及交付使用条件、交付日期;

  (九)保修范围、保修期限、保修责任;

  (十)争议解决方法;

  (十一)违约责任;

  (十二)双方约定的其他事项。

  装修合同应体现房屋各功能区配置的基本设备内容,并列出具体清单,包括但不限于厨房的抽油烟机、灶具、消毒柜,卫生间的全套卫生洁具等。

  第十二条  房地产开发企业销售带有装修的房地产项目,其附有《新建商品住宅装修合同(示范文本)》的装修方案应作为商品房销售(预售)方案附件之一,在办理《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》时一并提供,同时将与销售商品房所签订的相关合同示范文本及附件一并报送项目所在地县(区)住建局存档。销售(预售)方案中未体现装修相关内容的楼盘今后不得统一装修出售。

  第十三条  有关装修合同具体内容,买卖双方应本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则进行协商和签订。

  《商品房买卖合同》为主合同,《新建商品住宅装修合同》为从合同,双方在协商《商品房买卖合同》条款时应同时协商《新建商品住宅装修合同》相关条款内容并同时签订。因特殊原因解除或注销《商品房买卖合同》,则《新建商品住宅装修合同》随之解除或注销。

  第十四条  房地产开发企业不得在装修合同中设定不公平不合理的交易条件;不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

  第十五条  装修合同一经双方(或三方)签章生效后,即应向购房者交付原件一份。

  第四章  鼓励菜单式装修

  第十六条  鼓励房地产开发企业以市场为导向,针对差异化消费需求,合理制定装修标准,推行菜单式、定制式等装修方式,提供不同档次、不同风格的装修商品住宅,促进个性化装修和产业化装修协调统一,较好满足个性化需求。

  第十七条  同一房地产项目可对于不同户型提供2种以上不同价位、不同标准、不同风格的装修设计方案,其中装修单价2000元/平方米以下(中心城区土地级别五级以内2500元/平方米以下)中等档次装修所占的建筑面积不少于该项目销售(预售)方案报备装修住宅总建筑面积的50%,以适合普通家庭住房需求。同栋同单元各层次装修标准档次应一致。市住建部门可以根据今后市场发展需求,在广泛征求意见的基础上对装修价位标准进行适当调整。

  第十八条  不同装修标准应提供相应可供选择的符合环保标准的材料设备菜单,并预备家电家装安装空间和管道,具体装修设计方案应在新建商品房装修合同中予以明确。

  第五章  装修工程监管

  第十九条  新建商品住宅统一装修工程如为单独发包的,该装修工程必须在主体工程竣工验收合格后方可进行。

  第二十条  新建商品住宅装修工程必须依据有关规定执行装修设计、图纸审查、施工许可、工程监理、质量监督、竣工验收等建设工程基本建设程序,并遵守现行工程建设方面相关法律法规涉及质量安全规定以及国家和行业装饰装修标准规定。其中图纸设计和审查、工程施工和监理等事项,房地产开发企业应当委托依法取得相应等级资质证书的相关企业承揽建筑装修有关工程项目。

  房地产开发企业对新建统一进行装修的商品住宅,装修人应当依法向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;与主体工程一并发包的,随主体工程一并依法办理施工许可证。未依法取得施工许可证的,不得开工。

  第二十一条  商品住宅装修工程可以与商品房主体工程同时委托同一设计、施工、监理单位承接和一并办理相关手续,也可以委托不同的设计、施工、监理单位承接分别办理相关手续。

  第二十二条  房地产开发企业应当参照《福建省住宅装修施工合同(示范文本)》与建筑装修施工企业签订装修施工合同,明确工程质量保修等双方权利义务。

  第二十三条  用于装修的材料和设备应当符合国家有关设计要求、产品质量和有害物质限量及燃烧性能控制标准,并附有产品质量检验合格证明和中文标明的产品名称、规格、型号、生产企业名称及地址。禁止使用质量不合格、国家明令淘汰或者不符合国家室内环境污染控制等相关标准的建筑装修材料、构配件和设备。

  第二十四条  新建统一装修的商品住宅竣工验收应严格按照《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》、《莆田市住宅工程质量分户验收规定》的要求执行分户验收。未经分户验收或验收不合格的,不得组织装修工程竣工验收。经竣工验收合格后按照有关规定报项目所在地县(区)住建部门备案。未经竣工验收合格并备案的装修商品住宅,不得交付使用。

  第二十五条  商品住宅装修竣工交付使用时,房地产开发企业应当与购房人办理交接手续,购房人经对房屋装修现状核查无误后签字确认;如发现存在明显装修缺陷,应将存在的问题一次性书面提交房地产开发企业,房地产开发企业需重修整改到位后方可交付,不得强迫购房人交接。对明显缺陷有异议的提交县(区)住建局负责工程质量监督部门现场核实认定。在房地产开发企业通知办理房屋交付期限内发现的明显缺陷重修期间,物业服务企业不得向购房人收取物业管理费。

  交付使用时房地产开发企业应向购房人提供装修竣工图、室内空气质量检测合格报告和包含装修内容的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容;《住宅使用说明书》应当载明住宅功能,设施设备使用、保养和维护要求等内容。

  第二十六条  房地产开发企业要建立质量回访和质量投诉处理机制,按照住宅质量保证书的约定,承担商品房装修保修责任,及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  在正常使用条件下,埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的最低保修期限为 5 年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年,其他装修部位的最低保修期限为 2 年。约定长于上述期限的,按约定执行。

  房地产开发企业承担的保修期自商品住房经买卖双方确认交付之日起计算;因买方原因未按期办理交付手续的,以通知办理房屋交付最后期限的第二日起计算。

  第二十七条  装修商品住宅交付使用后,购房者不得擅自拆除和破坏承重墙体、损坏受力钢筋,擅自改变房间功能用途,擅自拆改水、电、燃气、通信、防火门等配套设施。物业服务企业应加强日常巡查监督,一旦发现违规拆建行为,要及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在十二小时内告知业主委员会或临时物业管理委员会,并报告物业主管等有关部门。物业主管等有关部门接到报告后,应当按照有关法律、法规规定的时限进入小区调查核实查处。

  第六章  依法维护权益

  第二十八条  因新建商品住宅装修合同存在不平等格式条款,或者存在虚假宣传行为的,购房者可以向消费者权益保护委员会、市场监督管理部门投诉;因履行新建商品住宅装修合同发生纠纷的,可以向房地产行业协会、消费者权益保护委员会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第二十九条  购房者发现约定的装修品质与装修价款存在质价明显不符的欺诈行为,可由双方共同委托或抽取具有相应资质的审核机构评估审核。对确实存在欺诈行为的,可向消费者权益保护委员会、市场监督管理部门投诉,或直接向人民法院起诉。

  第三十条  房地产开发企业不按规定公示相关信息,侵害消费者合法权益的,由住建、市场监管部门依照职能进行查处;房地产开发企业、建筑装修施工企业违反工程基建程序、质量安全规定和行业标准规范等,由项目所在地的县(区)住建部门立案查处。各有关行政管理部门应当依照法律、法规的规定,在各自的职责范围内,定期或者不定期对房地产开发企业提供的装修商品住宅进行抽查检验,采取具体措施,保护购房者的合法权益。

  第三十一条  购房者通过信访方式反映诉求的,要依法遵守《信访条例》等有关规定,不得在国家机关办公场所周围、项目售楼部等公共场所非法聚集、围堵,扰乱公共秩序。

  第三十二条  公安机关会同相关部门严厉打击利用装修等问题煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访或者以信访为名借机敛财、敲诈勒索的职业房闹人员和其他组织人员。

  第三十三条  房地产开发企业、装修施工企业在新建商品住宅装修销售过程中存在违反相关法律法规和本办法有关规定的,购房者对统一装修的商品住宅擅自违规拆建的,信访人违反规定信访的,其他策划组织房闹等行为的,各职能部门依据有关规定予以处理,并作为失信行为记入企业或个人征信系统,信用信息归集到国家信用信息公示系统(福建)并向社会公示,实行联合惩戒。

  第七章  附则

  第三十四条  自本办法印发之日起新拍卖房地产用地对应统一装修的住宅项目按照本办法规定执行。之前涉及新建商品房装修双方已签订合同的,按照合同约定执行。

  第三十五条  房地产开发企业开发销售统一组织装修的商业、办公、工业厂房等其他商品房,参照本办法执行,法律另有规定的,依照其规定。

  第三十六条  本办法由市住建局、市市场监管局会同有关部门对相关内容进行解释。