各县（区）政府（管委会），市发改委、自然资源局、财政局、税务局、教育局、城管局、国资委、市场监管局、莆田金融监管分局、人行莆田市分行、公积金中心、房地产协会，各房地产企业，各商业银行：

　　为贯彻落实党中央、国务院关于房地产方面决策部署，我局牵头起草了《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知（意见稿）》，现征求各单位意见。请各县（区）政府（管委会）、市直各相关部门于2024年10月12日上午12点前将修改意见经单位盖章后，通过政务内网反馈我局房地产市场监管科（可在原稿上修改并用红色字体标注），无修改意见也应盖章反馈；其他单位或社会公众请将修改意见发送科室邮箱ptsfdc@163.com,以便我局汇总修改完善后上报市政府研究。

　　联系人：陈志强，联系电话：13850276099。

　　附件：关于进一步调整优化房地产政策措施的通知（意见稿）

　　莆田市住房和城乡建设局

　　2024年10月8日

　　附件1

　　关于进一步调整优化房地产政策措施的通知

　　（意见稿）

　　各县（区）政府（管委会），市直各相关单位：

　　为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产方面决策部署，用好城市政府房地产市场调控自主权，坚持因城施策原则，坚持规范与发展并重，促进房地产市场平稳健康发展，根据省住建厅《关于进一步促进房地产市场消费若干措施的通知》（闽建房〔2024〕14 号）等相关规定，结合我市实际，现就进一步调整优化房地产市场有关政策措施通知如下：

　　一、取消各类调控限制措施。

　　1、取消普通住宅和非普通住宅标准。对购买户型面积超过144平方米以上的住房契税按普通住宅税率缴纳；本通知印发之日起新取得房地产开发用地，涉及商品住房项目一律按普通住宅税率标准缴纳相关税费。

　　2、2024年4月30日莆房联办〔2024〕2号文件取消“限地价控房价”政策施行之日起，新出让经营性房地产用地项目取消“实名登记公证摇号”开盘销售方式，房地产企业可根据市场供需情况自行调整销售价位。

　　3、取消合同网签备案注销限制。未办理不动产转移登记的商品房，其已网签的《商品房买卖合同》，取消网签备案注销限制。因当事人违约导致撤销购房合同的，按约定承担违约金、取消定金等违约责任。《商品房买卖合同》网签是指在“莆田市房地产管理信息系统”中完整录入合同相关内容信息，同时上传买卖双方签字盖章的《商品房买卖合同备案申请表》后，方为完成合同网签流程。各房地产企业应充分运用人脸识别、电子签章等信息技术，实现《商品房买卖合同》双方网上签订（新增、变更、注销）。

　　4、取消楼栋建筑形象进度超过50%未办预售许可证下调销售均价限制，鼓励楼盘现房销售。

　　5、取消房地产项目需配建一定比例装配式建筑的要求（参照福州做法）。

　　责任单位：市住建局、税务局，各县（区）政府（管委会）

　　二、调整购房信贷支持政策。

　　1、优化家庭住房套数认定标准。家庭住房套数按拟购住房所在的县或区不动产登记部门出具本辖区住房查询证明为依据，已出租的住房凭房屋租赁登记备案证明可不计入住房套数认定。二孩以上家庭购买第二、三套住房按照首套住房标准享受相关政策支持。（参照厦门、漳州、三明做法）

　　2、落实个人住房贷款政策。2024年10 月 1 日起，第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由 25%下调至 15%，不再区分首套和二套住房。落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行在10月31日前统一对符合条件的存量房贷利率实施批量调整，鼓励市内法人银行尽快落实政策、提前完成批量调整工作。

　　责任单位：市住建局、自然资源局、人行莆田市分行、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）

　　三、加大公积金购房支持力度。

　　1、对拥有 1 套住房并结清相应购房贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房的，最低首付比例下调至20%。

　　2、提高住房公积金最高贷款额度。双缴存职工家庭购买自住住房的住房公积金最高贷款额度由70万元调整为80万元,单方缴存住房公积金的最高贷款额度50万元维持不变。生育、抚养二孩及以上的，最高贷款额度在现行我市最高贷款额度的基础上上浮10万元（即双缴存职工90万元，单缴存职工60万元）。

　　3、使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付比例为 15%。灵活就业人员连续足额缴存住房公积金满 6 个月（含）以上，可申请住房公积金贷款。

　　责任单位：市住房公积金中心

　　四、加快存量商品房库存去化。

　　1、实施购买商品住房契税补贴。商品住房库存去化周期超过24个月的县区，对在2024年10月1日-2024年12月31日期间购买商品住房的，属地政府应予以契税补贴，每套补贴金额最高不超过2万元。鼓励已有住房居民“以旧换新”，各县区政府对居民“以旧换新”购买住房可予以契税补贴。

　　2、支持开展项目营销推广活动。允许商品房项目在红线范围内设置临时户外广告，高度不超过5米；悬挂楼体宣传条幅，条幅面积不超过楼体立面面积的50%。允许商品房项目周边设置道旗、桁架指示牌等引导性标识，营造销售氛围。（参照福州做法）

　　3、探索“共有产权”销售模式。房地产企业可与购房人约定双方各持部分产权份额（其中企业持有产权份额不超过30%），一定时间后购房人购回企业持有的产权份额以实现对房屋拥有100%产权等方式，减轻购房人初始购房负担。

　　4、鼓励各县区（管委会）通过选择商品房（含商业、办公、车位等）作为安置房。商品房库存去化周期超过24个月的县区（管委会），停止批准新的安置房建设项目，要通过已有库存商品房统筹用于安置房；支持地方国有企业收购房地产企业已建成存量商品住房用作保障性住房。

　　鼓励推行房票作为征迁安置。荔城区要尽快研发房票管理信息系统，完善房票管理制度，争取今年11月通过发放房票作为征迁安置方式。其他县区可视征迁项目及数量等情况，适时推行房票安置方式。

　　5、各县区（管委会）对尚未明确划片学校的在售楼盘，应于2024年10月底前全部明确划片到位。

　　6、建立房源超市展示可售房源。通过莆田市住建局网站建立莆田房源超市（网址为http://110.89.45.7:8082），展示可售商品房房源和安置房房源，为企业展示房源和市民看房选房提供便捷高效的平台。

　　7、住建部已确定今年10月为商品住房促销月，市县房地产协会要通过组织开展“百城千企商品住房促销活动”、金秋促销季，联合家装建材商举办住（房）博会、直播看房、限时优惠等多种线上、线下形式，促进全市商品房销售。

　　责任单位：各县（区）政府（管委会），市财政局、城管局、教育局、发改委、国资委、住建局、房地产协会

　　五、严格控制商品房供应增量。

　　加强商品房与土地联动，根据商品房需求科学安排土地供应，保持各区域市场供需平衡、结构合理。对规划片区内包括已出让未动工和未办理预售许可证（含现售备案证）的未售商品住房库存超过10万平方米、商业或办公用房超过3万平方米（不含自持部分）的，该片区不再供应相应用途的商品房用地。未纳入片区规划的以镇街为区域统计范围。各县区要尽快通过盘活存量用地促进房地产用地开发。

　　责任单位：市住建局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）

　　六、优化住宅项目规划设计标准。（参照南平做法）

　　1、在保证工程质量安全条件下，商品住宅项目阳台设计进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积、计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积、计入容积率。各类阳台投影面积之和不超过户型面积的20%，超出部分按全面积计算建筑面积、计入容积率；每套商品住宅设计的设备平台，不超过0.9A（A指住宅建筑中卧室、客厅、餐厅的数量总和）且其水平投影面积之和不超过5平方米，不计算建筑面积、不计入容积率；优化凸窗设计要求，凸窗宽度可与房间开间宽度等宽。建筑突出部分的累计长度不超过建筑同一外墙面的1/3，且突出距离不超过2.4米，则其最小间距可忽略突出部分。

　　2、优化商品住宅建筑层高设计约束条件。标准层高由不应大于3.3米调整为不应大于3.6米；商品房住宅标准层高超过上述层高上限的，按2倍容积率计入计容建筑面积。超过上述2倍层高上限的，按3倍容积率计入计容建筑面积。

　　3、优化商品住宅机动车停车位配建标准。户均建筑面积在100平方米以上的商品住宅小区，机动车停车位按不少于1.0个车位/户进行配建；户均建筑面积在100平方米以下的，可按不少于0.8个车位/户进行配建。

　　4、优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施条件下，商品住宅项目架空层可进行半围合（绿植、树木等），设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。

　　5、市中心区四级以外（含四级）的房地产用地，可规划开发容积率在1.0以下的商品住房。

　　责任单位：市自然资源局、住建局，各县（区）政府（管委会）

　　七、调整销售自持年限条件。

　　对原土地出让时约定需自持若干年后方可销售的项目，在补缴部分土地出让金后可准予销售。土地出让合同约定自持部分不可提前销售除外。

　　1、土地出让金补缴计算方式：住宅用途补缴土地出让金=项目拍卖时楼面地价×拟自持转可售建筑面积÷合同约定自持月数×提前解除自持月数；商业或办公用途补缴土地出让金=项目拍卖时楼面地价×拟自持转可售建筑面积÷合同约定自持月数×提前解除自持月数÷2。其中不满1个月的按1个月计。

　　2、销售审批流程：项目建设单位向市（县）自然资源部门提出申请，自然资源部门按上述方式计算需补缴的土地出让金，建设单位一次性补缴土地出让金，自然资源部门函告同级住建部门准予自持部分建筑面积对外销售，住建部门审批《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》。

　　责任单位：市自然资源局、住建局

　　八、完善商品房预售资金管理。

　　1、各级住建部门要加强预售资金监管，严格预售门槛。鼓励各房地产企业推行商品房现房销售制度。规划配建架空层的项目，架空层按其所在房屋每平方米造价的50%计算重点监管资金数额纳入监管。

　　2、项目施工总包或监理单位无正当理由不配合材料款或工程款等正常款项申请拨付盖章的，经县区住建局核实备注后予以同意拨付。

　　3、项目已竣备交付并完成不动产首次登记、按照合同约定支付施工总包工程进度款，因施工总包与建设单位存在工程结算争议，满6个月仍无法完成结算的，经建设单位申请区住建局核实同意后，监管账户按施工合同总造价减去已拨付价款后未付余额的1.2倍予以预留，其余金额转为非重点监管资金允许房地产企业自行使用；如施工总包已向法院起诉并采取查封保全账户和资产相当争议余额的，经建设单位申请区住建局核实同意后，可予以撤销预售资金监管。

　　4、对项目已具备撤销预售资金监管条件，而房地产开发企业无正当理由不申请撤销的，经区住建局核实同意后上报市住建局撤销监管。

　　责任单位：市住建局、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）

　　九、转变房地产开发运营方式。

　　1、改革房地产开发融资方式，引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。

　　2、对已办理土地或在建工程抵押登记的项目，其在申办《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》时，需由所有抵押权人出具同意放弃相关抵押物抵押权或解除相关抵押物抵押权的函。《商品房买卖合同》网签前必须按套解除该商品房所有抵押登记后方可进行网签。

　　3、以已取得《商品房预售许可证》未竣备交付的商品房项目办理抵押贷款的，金融机构发放贷款资金必须全部直接拨付至该项目的预售资金监管账户，统筹优先用于项目工程建设，防范因企业抽挪资金导致项目出险。

　　4、不得在《商品房买卖合同》已网签的商品房上设定土地或在建工程等任何形式的抵押担保。不得将已取得《商品房预售许可证》未竣备交付和不动产首次登记的商品房项目为非本项目贷款债务作担保(含连带担保)和抵押登记，以维护已购房人的合法权益。

　　责任单位：市住建局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）

　　十、支持二手房市场交易。

　　1、对购买90平方米以上的二手住房并办理不动产转移登记和户籍迁入的，如原户主家庭没有适龄孩子占用学位，则新户主家庭适龄孩子小学或初中起始年级可安排就近划片学校入学。如所属划片学校学位不足的，按购房先后顺序予以统筹安排。

　　2、2024年10月1日-12月31日，出售未满2年的二手住房，免征增值税；出售已满2年且是家庭唯一的二手住房，免征个人所得税。

　　3、已办理商业或公积金抵押贷款的房屋，其交易过户允许实行带押过户，以提高二手房交易的便利性和安全性。

　　4、建立二手房交易资金监管制度，确保二手房交易安全。

　　5、推行房地产经纪人专业化、职业化制度，提升房地产中介服务水平。

　　6、公布二手房交易中税收评估计算标准方式，以利于买卖双方清楚房屋交易应缴费用。

　　责任单位：市教育局、税务局、自然资源局、住建局、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）

　　十一、严厉查处各类违法违规行为。

　　各房地产企业（含房地产中介机构）应严格依法诚信经营，不得采取虚假广告宣传、引诱交纳定金、虚构商品原价、未按规定公示信息等误导消费、欺诈消费形式从事经营活动。各级市场监管、住建、城管、公积金等部门通过日常巡查、联合检查等方式加强房地产市场监管，严厉查处各类违法违规行为，并按照《莆田市房地产开发经营信用联合激励惩戒实施细则》对企业和从业人员实施联合惩戒，并记入个人征信档案，营造公平放心的商品房消费市场。

　　责任单位：市市场监管局、住建局、城管局、税务局、自然资源局、莆田金融监管分局、公积金中心，各县（区）政府（管委会）

　　十二、解释权及施行时间

　　本通知由市住建局会同相关部门负责解释，自印发之日起施行，有效期2年。期间如遇政策调整与本通知不一致的，从其规定。

　　莆田市稳定房地产市场

　　发展部门联席会议办公室

　　2024年10月8日