一、背景依据

　　为加快构建“市场+保障”住房发展新模式，着力解决城镇工薪收入群体产权型过渡性、断层性住房刚需问题，规范本市配售型保障性住房管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于加快建立住房保障轮候库的通知》（建保〔2024〕89号）、《福建省住房和城乡建设厅关于建立完善住房保障轮候库有关工作的通知》（闽建住〔2025〕1号）及市政府批示精神，结合我市实际研究《莆田市配售型保障性住房管理办法》（以下简称“《办法》”）。

　　二、办法指定过程

　　本办法于2025年2月启动政策起草，先后开展了工作部署、政策学习、办法起草和部门征求意见等前期工作，征求了各县区政府、管委会和有关部门意见建议，并进行规范性文件合规性审查、面向公众征集意见建议，多过多番学习和完善，报经市政府常务会议研究通过，形成《莆田市配售型保障性住房管理办法》。

　　三、范围期限

　　本办法施在全市范围内实施，包括仙游县、荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区、湄洲岛管委会和北岸管委会，有效期5年。

　　四、主要内容

　　《办法》包含“总则”、“筹集建设”、“保障对象和条件”、“价格管理”、“轮候资格申请”、“配售管理”、“产权和配后管理”、“配套政策”、“监督管理”和“附则”10个部分。

　　（一）总则。明确了配售型保障性住房的定义和适用全市范围；明确了遵循“政府主导、以需定建（购）、合理布局和稳慎推进”的总体原则，以及“资金平衡、市场化运作、保本微利”的成本原则和“经济、适用、舒适、绿色”的建设原则；明确了市县（区）及部门职责分工。

　　（二）筹集建设。明确了配售型保障性住房的筹集包括新建和收购存量房2种方式；明确了面积标准，其中新建项目在70平方米到120平方米之间，以90平方米左右为主，盘活存量的适当放宽套型、面积和比例限制。明确了用地保障、规划布局原则及相关政策支持。

　　（三）保障对象和条件。《办法》对申请人主体作出规定：一个家庭只能申请一套配售型保障性住房，申请家庭应当指定1名年满18周岁、具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人，其配偶及未成年子女必须列为家庭成员，成年未婚子女自主选择是否列为家庭成员，其他人员一律不得列为家庭成员。在单身家庭界定上，比照我市经济适用房管理规定并适度放宽，未婚、离异、丧偶的单人户可按个人家庭申请，未婚人士年满30周岁可作为独立家庭申请，离异须离异满2年。

　　在准入条件设置上，《办法》明确了户籍、住房、就业和限制排除条件，其中：在户籍条件上，规定主申请人应当取得本市户籍或具有本市有效居住证12个月以上的对象；在住房条件上，规定了申请人及家庭成员在申请地辖区内（荔城区、城厢区视为同一区域）名下房产人均住房面积低于25平方米；在就业条件上，以缴纳社保为界定标准，规定了申请人须在本市缴纳满12个月且申请时仍在保的社保（城镇职工社保、机关社保、灵活就业社保均可），若有发生中断情况的，累计不超过6个月且相应的月份不计在内。在限制排除条件上，规定了3年内有房产转移行为、已享受过政策性福利性住房、失信被执行人、法律法规规定等4种不得申请的情形。

　　《办法》同时规定了组织部门认定的高层次人才、在莆台胞和从事基本公共服务行业6个月以上的3类对象不受户籍、就业条件限制；现有公租房在保的实物配租、货币补贴以及正在资格轮候的低收入（含最低生活保障）住房困难家庭，可依申请认定为配售型保障性住房轮候对象。

　　（四）价格管理。新建类基准价格主要以土地成本、建安成本、适度合理利润和据实核算的相关成本核定，收购存量类的以收购或建设成本、适度合理利润和据实核算的相关成本等因素合理确定；对收购房地产开发企业存量建成未售商品住房的，应当在遵循住建部现有政策规定前提下，按照“政府主导、市场化运作”原则依法依规开展收购。

　　明确了动态调节和滞销转用机制，明确了“一房一价”原则上一年内不得调整，自首次公开配售之日满一年未售出或因政策调整、成本变化等原因的，可结合实际调节价格；首次公开配售满二年未售房源少于该批次房源总数5%的或自首次公开配售满三年仍未出售的剩余房源，可在确保财政资金不流失的前提下，经同级人民政府批准转作其他保障性住房，或暂按市场租金向市场出租。

　　（五）轮候资格申请。明确了配售型保障性住房实行常态化申请受理，申请人按照“诚信申报、授权承诺”原则自主申报、提交相应材料并签署授权，市（县、区、管委会）管理机构会同同级有关部门、街道办事处（乡镇人民政府），通过数据核查、线上核查、线下协查相结合方式进行多部门联审。整个申请审核流程包括申请受理、部门核查和审核公示3个环节，承诺时限40个工作日（不含公示、异议等）。

　　（六）配售管理。明确了配售型保障性住房遵循公开、公平和公正原则，配售基本程序包括配售方案、发布公告、申购登记、资格复核、确定顺序、组织选房、签订合同等环节规程和要求，其中“认购环节”按照“①(轮候家庭)提出申购-->②(管理机构)开展认筹前资格复核-->③(实施主体)组织认筹-->④(实施主体)确定选房名单及顺序-->⑤(实施主体)组织公开选房”五个步骤开展。

　　明确了买卖合同文本和不动产登记应载明的封闭管理内容，其中不动产权属证须记载：配售型保障性住房性质、实施封闭管理不得上市交易、除购房按揭外不得进行商业性抵押3项重要约束。办法同时明确了退出轮候资格及适用情形，对自然退出、意向登记后无正当理由未参加申购、已申购登记（认筹）未参加选房、已参加选房未按规定签约或签约后违约、违反法律法规制度等4种情形分别作差异化规定。

　　（七）产权和配后管理。在使用管理上，明确了擅自互换、转让、赠与所购配售型保障性住房等6种禁止行为。在回购情形上，分为依申请回购和依职能回购2类，其中：依申请回购规定了申请人因工作调动全体家庭成员户籍迁出本市满12个月、患重大疾病、丧失劳动能力、国家和省市规定和合同约定可以回购等四种情形；依职能回购规定了因购房人拖欠房贷导致有关机构需实现抵押权、因法院强制执行、因婚姻或继承造成享受既有多套、不可抗逆情形等四种情形。

　　在回购价格上，根据原购买价格并结合折旧和物价水平因素确定（购房家庭自主装修部分不计入回购价格）。即：回购价格＝原配售价格×〔1-（房屋持有期/12×年折旧率） + 签订配售型保障性住房买卖合同之年起至回购前一年度的莆田市区居民消费价格指数累计涨幅 〕。同时规定了因承购人违规违约情形应依职权回购的，回购价格仅按房屋折旧计值，不予居民消费价格指数计算。

　　（八）配套政策。明确了配售型保障性住房家庭享有商品住房同等子女学前教育、义务教育学位政策。

　　（九）监督管理。明确了申请人（购买人）骗取轮候资格、家庭状况发生变化未在规定时限主动申报、应当回购但未在规定时限申请回购三种违规情形的处理措施。明确了行政部门、管理机构、实施主体及相关工作人员违规涉及的行政责任和运营责任。

　　（十）附则。明确了本办法的配套制度、解释主体、施行日期等。

　　五、联系方式及联系电话 

　　联系人：莆田市住建局住房保障科吴少军

　　联系方式：0594-2620133。